不動産投資について５時間勉強した
友人が揃いも揃って不動産投資を始めたので、自分も気になったので勉強してみた。
うち一人はフルローンで都内のワンルームを２軒買ったというんだけど、大丈夫なんだろうかという気持ちも強かった。
昨今話題のFIREで調べると、不動産投資で大きく利益を伸ばした人がいるので、もしかしてすごいおいしい話なんじゃないかと思ったけど、結論リスクでかくてやってられないなって思った。
以下、時間が５時間かけて調べた不動産投資メモ
概要
不動産投資が他の投資と違うのはローン借り入れを行い、自身の資産を大きくした状態で＝レバレッジが効いた状態で資産運用できること
例えば貯金100マンしかなくても年収の10倍くらいまで借りた上で例えば5000マンのマンションを購入して、その5000マンで利益を回せる
仮にその5000万のマンションが利回り5%だったら250マンが年間で手に入る。
もしローンなしで、もとの貯金100マンで5%だと5マンしか動かせないが、このレバレッジの強さを活かす。
また地価の上昇も視野に入れるとより多くの資産を築ける
有名どころのリスク
空室リスク 90%で考える
流動性リスク やばい物件は売れなくなる（古い、駅遠い、人口少ない）
家賃下落リスク 年間1%下がる
積立修繕リスク どんどんボロくなる
最低限ここを理解する
表面利回り
基本的に高いほど嬉しい。
でも表面利回りは大体が机上の空論なので鵜呑みしない
たとえば田舎の空き家なのに前の家賃利用してるのものだったり、
明らかに周辺の家賃相場よりも高く設定されていたり、実態を示していないものがある。
なので、欲を言えば賃貸中のもので、家賃も相場と離れていないものを選ぶ。
ポータルサイトにある物件で、利回り10%以上とかで調べるとまじでひどいのしか出てこない。
つまり表面利回りは理論上の数字でしかないので、ローン金利・各種リスクを鑑みた上で、実質利回りを計算する。
キャッシュフロー
表面利回り10%あっても、ローン金利と各種リスクを計算すると、実質利回りが5%とかになることがざらにある
その場合は、例えば頭金なしで30年ローンとかにすると毎月の家賃収入よりもローンの返済額の方が大きくなる。
収入＜支出になると毎月のキャッシュフローが赤字になる。
毎月1.2万の支払いでマンションのオーナーになれる！とかいうのは情弱ホイホイ
https://tokyo-1r.com/entry/2019/01/21/080014
ひどいケースだと毎月数万積み立てて、売れないボロ家を買うことになる。
節税効果
節税効果もあるはあるけど、それを狙うならキャッシュフローを黒字にした方がメリットが大きい。というか投資なんだから、節税効果は二の次。
仮にあっても年収900万を超えてやっと意味が出るレベル。
生命保険の代わりに。。。
いや生命保険契約しろよ
つまり何を選べばいいのか
これらを踏まえた上でリスクが低く、初心者（自分）向きなのが
場所は川崎、横浜、福岡、大阪、名古屋あたりも悪くないが東京23区が一強
新築は買った瞬間に価値が3割下がるので良くない
築年数40年ならギリ耐震基準変わってるからいいけど、それ以上の古い物件は長期ローンが組めなくなる。そうするとキャッシュフローがマイナスになる
駅から遠いと空室リスクが高くなる
ワンルームだと一人の意思決定で入居が決まるので、再契約されやすい
しかしこの条件では利回りが低く、キャッシュフローがマイナスになりがち。
表面利回りでも5%くらい。実質利回りだともっと下がる。リスクが低いので。
リスクと利回りはトレードオフの関係にある
そこで頭金を多く入れたり、ローン金利が低いものを選んでキャッシュフローを黒字にする。
ざっくりみた感じだと3000マンくらいの物件なら大体頭金を1000マンくらい入れると30年ローンでもキャッシュフローを黒字に持っていける
また30年フルで返さずに売り抜けるのもアリ
むしろ流動性リスクをとるために5~10年以内に売った方が良い。
(5年未満は税金高いので注意）
そうすると尚のことマンションのオーナー云々の話がおかしいことに気づく
総括
不動産投資はとにかく毎月のキャッシュフローが赤字になるのはNG
そのために実質利回りと頭金、ローン金利からキャッシュフローを正確に計算する。
リスクは係数をかけて計算する、ローンを全部完済することを考えない。
不動産投資に使えるキャッシュが1000万以上あって初めて最初の一歩を踏み出せるレベル?
多分5000万、一億あって不動産投資を理解できることになりそう
ポータルサイトにある物件は、誰でもアクセスできるのに誰にも買われなかった物件。
なぜ購入されないのかを分析する。
もちろん相続物件などで、相場よりもずっと割安で出回っているものもある。
でもそういったものは、すぐ取られてしまうから、ネットで誰でもアクセスできる環境にいい物件が見つかるわけがない。
世間で不動産投資うまくいったという人は、かなりリスクをとって地方都市の郊外の古ーいマンション１棟買いをしてCF黒字にしていたりするので強い。そりゃ利回り10%出ても何も言えんなあ。
ここまで調べてみて、友人はCFプラスなのかが非常に気になる。
不動産投資は株式投資以上にお金持ちに有利すぎるゲームで、初心者が手を出しちゃいけないなーって思った。
まじ冷静に考えて、プラスになるかわからないものに数千万のローン組んで、2.5%の金利払うとか正気じゃないよな。インデックス投資最強すぎるよ
3000万の2.5%の35年ローンで4500万払わないといけないから、少なくても1500万は損するわけだからね。
これに見合うリターンってなかなか難しいと思うんだ。
引き続き勉強して、いつかリスク取ってみたいなーーー
7/30 追記
youtubeで１０棟所持、総資産１億！みたいな人いるけど、ほんとみんな郊外の中古物件ばっかりなんだね。
中島亮の地方一棟高利回り物件取得 | 不動産投資の中島塾（N塾）
この界隈で都内のワンルーム投資している人いないんだけど、
いよいよ都内のワンルーム投資って誰をどうターゲットにしているか謎すぎるって思ってきました。
イールドギャップ最低でも6%達成しろとか、都内のワンルーム絶対無理じゃないですか
